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解析综合体项目的限额设计

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解析综合体项目的限额设计

发布日期:2021-06-15 作者: 点击:

一、综合体项目的特点分析

主要就与住宅产品的差异,分析对成本管理有影响和制约的三项主要特征,包括业态全、规模大、商业多。

1业态全。一般的城市综合体项目,都属于复杂建筑群的集成,其业态涵盖全,包括大型商业MALL、商业街、酒店、写字楼、住宅、底商等,各业态之间相互作用、互为价值链,是与住宅类有很大区别的房地产产品。而每一种业态,都有其不同的管理特点和成本需求,很难像住宅产品一样可以借鉴和类比。

2规模大。由于城市综合体项目的功能定位,它需要满足人们购物、酒店、办公、居住、出行、文化娱乐等多功能、复合型的需求,它必须是一定规模的建筑群。以上市公司宝龙地产的三大标杆项目为例(上海七宝、杭州滨江、厦门湖边),占地约8万平米,总建筑面积约40万平米。同时,为满足停车的需要,地下建筑面积一般较大,占总建筑面积的35%左右,基本为全地块全地下室,甚至部分或全部二层地下室。

3商业多。一般的城市综合体项目中,商业属性面积的权重比较高,纯住宅面积权重相对低,甚至于部分项目依托于周边住宅而属于纯商业地产项目;而商业部分,政府在土地出让条件上也会硬性要求较高比例。

二、综合体项目的限额设计中面临的问题

综合体项目因其业态的复杂性、档次定位的差异化,因而单一性相对住宅尤其突出,我们在确定限额设计目标时,基本没有同类项目可参照,难以确定令设计师信服的标准。

尽管Z终也能在设计合同中落实限额设计目标,但设计师基本也是抱着试试的态度、或者侥幸心理,何况客观存在着综合体项目的建筑空间大、平面异型、结构受力复杂等这样的不利因素。同时,如何核算指标,也会因住宅、商业各业态交错、地上地下相互影响,也使得如何核算各业态含量指标变得复杂。

在这种复杂的情况下,如何落实限额设计,这是我们需要探讨和解决的问题。

三、问题的探讨和解决

(一)区别对待、合理确定目标

确定一个目标不是难事,但确定一个可以被设计师认同、且努力去实现的目标不容易。我们在网上可以搜索到“南宝龙、北万达”标杆商业地产的限额设计目标,不否可以拿来即用,显然不一定,我们需要考虑结合企业和项目自身特点进行一些调整,然后确定一个符合企业发展阶段和管理特点的目标。

而在限额设计目标的确定原则和方向上,我们需要充分认识到商业产品与住宅产品的差异性,实事求是、区别对待。

我们对于综合体项目中的地上住宅、地下室工程,应设定严格的、处于行业先进水平的限额指标,这一类型的建筑相对简单、限额设计工作相对已成熟,我们力求做得更经济,往精细化设计方向努力,向行业标杆靠齐。

而对于地上商业MALL、酒店、写字楼等产品,因为对物业增值目标的追求,在外立面效果、建筑功能、建筑品质需求相对高得多,不能在限额指标上苛求,以避免制约设计师的建筑发挥。因而可以设定较为保守的指标,或与设计院充分沟通后确定一个双方都可接受的指标,或者是设定一个指标范围、允许上下浮动等较为灵活的目标。也可以同时在合同条款中设定激励条款,如设计结果低于限额可以有奖励,或者设定不同合同单价,以对应不同的设计结果,体现优质优价。不管物业形态的建筑外形有多么特殊、结构计算有多么复杂,限额设计指标必须有。

(二)化整为零、抓住重点和难点。

由于综合体项目中,商业所占面积较大,住宅面积对较少,总体来看,商业是主要部分,是重点。而地下面积所占比重较大,约占总面积的1/3左右,而其结构成本一般是地上部分的3倍左右,这样看来,对于总体项目的结构成本而言,地下与地上在总金额上大体相当,各占50%。而地下工程对项目品质的影响度弱、客户的敏感度相对低、管理阻力相对小,因而地下部分的结构工程是综合体项目限额设计的重中之重。采取的工作方法与住宅产品相差不大,只是需要注意商业区域与住宅区域的需求差异。

而地上部分,尽管面积大、结构指标离散性大,但因其对项目的品质敏感度高、管理阻力大,而结构成本所占比重相对低,因而结构成本不是地上部分的重点。我们再进一步对大商业的地上部分的成本进行拆分,依次大致是室内精装修、综合机电及设备、外立面幕墙、结构工程等。因此,对地上商业部分的限额设计工作,就不能类似住宅一样局限于结构指标上,应更加关注内外装饰、机电设备等专业上。而这两个专业对项目品质影响较大,因而也是综合体项目限额设计的难点。

(三)化繁为简、剥离矛盾点和化解冲突。

比如我们在进行商业区域地下车位的优化时,要减少柱距、降低层高,那我们会面临这样的矛盾等等。

在目标的实现每一个环节,我们会面对很多类似的矛盾和质疑,比如“地下柱距小了,地上商业开间就不够了,品质就降低了;地下车位数量少了,今后客流量增加了就缺少车位了”,这时,需要我们灵活地变换思路,不局限于技术经济指标的衡量,而需要以满足公司对品质的追求为核心,以Z大化的投入产出比为衡量标准,进行多方案比选。

同时,我们也需要运用“化繁为简”的方法,对复杂的综合体建筑构造进行拆分,剥离出有矛盾、有问题的局部区域,然后一一化解。我们可以把综合体项目在平面上划分为住宅、商业,在立体上分割为地下、地上。然后分别分析各个区域在设计、成本上的特点,区别对待。例如在确定车位数量时,商业区域需要考虑今后若干年的客流量进行车位预留,而住宅区域要尽量减少车位数量;在确定地下室柱距时,商业区域的地下室,有一部分在地上商业的投影下,会受地上建筑的约束,难以按经济柱距设计,但投影面积以外的区域仍可以按经济柱距设计;在确定地下室层高时,也需要区域分住宅区、商业区,住宅区按Z小层高设计,但商业区要考虑因素较多,既受地下有局部商业、局部货运通道的影响,又要考虑在预留机械车位的方案等因素,需要综合考虑、分析才能找到合理点。

(四)工作前置、流程优化,为管理工作留出时间和空间。

在制度层面,需要我们甲方做更多的产品标准研究、技术方案的比选等前置性工作,用标准化的文件更清晰地表达我司的设计意图和要求,指导设计院去落实。同时,我们可以通过对设计工作流程的优化和再造,减少在专业设计上的等待时间、减少各专业间的错漏碰缺问题。

例如在结构专业上共性问题的研究应前置,如基坑支护方案的比较、基础形式的选择、地下室顶板结构形式、主体结构选型的比较与优化等专业性的总结和研究,应有计划性的完成并形成标准化成果,可以指导各个项目的设计管理工作。

在部品的研究方面,针对综合体项目的特点,对于一些综合体项目特有的、通用的构件进行研究、总结和规范管理。比如万达集团对采光顶的结构设计进行总结和研究,于2012年就制定了《采光顶的结构限额设计管控标准》,在综合体项目的限额设计管理进程上率先迈出了精细化的步伐。


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